Läsare har reagerat på Universitetslärarens artikel om Akademiska hus hyreshöjningar. Upprördheten är på sina håll stor att sektorn dräneras på resurser som dras in till staten av den dominerande fastighetsägaren, helstatligt ägda Akademiska hus.
Universitetsläraren har frågat Peter Anderson, CFO (ekonomichef) på Akademiska hus om han kan förstå den upprördhet som finns inom sektorn.
– Absolut förstår jag att man känner att det är en besvärande situation. Det är en kraftig kostnadsökning som har påverkat många i samhället och inte minst lärosätena, säger Peter Anderson.
Vad är det som styr hur Akademiska hus sätter hyrorna?
– Sedan bolaget bildades har vår ägare gett oss ekonomiska mål på avkastning, soliditet och utdelning. Genom ett riksdagsbeslut från 2013 förtydligades vårt uppdrag genom att fastslå att vi ska agera affärsmässigt. Ägaren har valt att vår verksamhet ska bedrivas som ett aktiebolag, så en viktig parameter för oss som styr vår verksamhet är aktiebolagslagen. Ett aktiebolags huvudsyfte är ju faktiskt att gå med vinst och att den vinsten delas ut till ägarna.
Hur mycket har Akademiska hus hyror stigit i genomsnitt de senaste två åren?
– För 2022 och 2023 är den sammanlagda indexjusteringen knappt 14 procent.
Varför har hyrorna höjts så kraftigt senaste tiden?
– I vårt uppdrag står det att vi ska vara affärsmässiga och att vara affärsmässig är att följa branschpraxis och göra som andra fastighetsbolag. Det innebär att man har klausuler i sina hyresavtal att vid hyressättningen ska man ta hänsyn till inflationen mätt som KPI (konsumentprisindex, reds. anm.). Om man tittar på åren 2012 till 2021 så var i genomsnitt KPI-ökningen ungefär en procent per år. Men de senaste två åren har inflationen stigit och då blir hyresökningarna klart högre.
Enligt Akademiska hus årsredovisning för 2022 har ägaren staten satt upp som ekonomiska mål en avkastning på operativt kapital om minst 6 procent över
en konjunkturcykel, samt utdelning i intervallet 40 till 70 procent av det utdelningsgrundande resultatet.
Enligt samma årsredovisning 2022 var i runda tal bolagets hyresintäkter 6,8 miljarder kronor. Kostnaderna för fastighetsförvaltningen var 1,8 miljarder. Vinsten blev cirka 4,8 miljarder kronor, varav cirka 2,5 miljarder delades ut till staten. Kvar av vinsten blev 2,3 miljarder kronor som stannade hos Akademiska hus.
Var hamnar den del av vinsten som staten får? Går den rakt in i statskassan och inte tillbaka till lärosätena?
– Ja, det blir en post som ingår i statsbudgeten.
Den del av vinsten som Akademiska hus behåller, hur används den?
– Den används till investeringar. Om man tittar på kassaflödet så investerade vi under 2022 cirka två och en halv miljarder i våra fastigheter.
Kan Akademiska hus använda vinsterna till att sänka lärosätenas hyror?
– Svaret på den frågan är både nej och ja. Nej, vi kan inte rabattera lärosätenas hyror. Det skulle snedvrida konkurrensen på två sätt. Dels gentemot andra fastighetsbolag som lärosäten också hyr av. Dels gentemot lärosätena. Vi hyr ut ungefär 60 procent av lärosätenas lokaler. Några lärosäten som skulle få väldigt mycket kompensation för att de hyr av oss och några lärosäten som inte skulle få kompensation alls. Att snedvrida konkurrensen på de båda sätten ligger inte i linje med hur ett statligt bolag ska agera och skulle dessutom sannolikt strida mot rådande konkurrenslagstiftning.
– Och ja. Genom att vi jobbar mycket med effektivisering av hyresgästernas lokaler kan vi sänka deras kostnader. Vi har bland annat investerat i sensorer som mäter hur mycket en lokal används. Det finns stora möjligheter att antingen utnyttja utbildningslokalerna mer, eller att i dialog med oss minska lokalytan så vi kan hyra ut till någon annan.
Kan Akademiska hus påverka kravet på avkastning och utdelning till staten?
– Beslutet om avkastning och utdelning föregås förvisso av en process som kallas ägardialog. Men i slutändan är det helt ägarens, statens, beslut.
För ni vid ägardialogen fram synpunkter från hyresgästerna?
– De här ägardialogerna har man ungefär vart fjärde år och nästa kommer om ett och ett halvt år. Men så klart att vi vidarebefordrar de synpunkter vi får från våra kunder till vår ägare.
Är det tänkbart att Akademiska hus utdelning till staten skulle kunna gå tillbaka till lärosätena, oavsett vilken hyresvärd de har?
– Hur staten väljer att använda sina utdelningar är faktiskt en fråga som de får besvara. Den kan inte vi har några synpunkter på.
Det finns väldigt många som har åsikter om Akademiska hus hyror och vill ha förändringar. Vart ska de vända sig för att kunna påverka?
– Det är till vår ägare. Det är den som satt ramarna för hur vi ska agera.
Egentligen till politikerna?
– Så är det ju i slutändan. Vårt uppdrag har beslutats av riksdagen. Det är de som i så fall behöver fatta beslut om ett annat uppdrag.
Både tidningen Arbetaren, som publicerat en tidigare artikel om hyrorna, och Universitetsläraren har sökt svar från olika politiker, men utan resultat.
