I en artikel 9 november skriver Universitetsläraren om de stora ekonomiska problemen som marknadsmässiga hyror får för svenska universitet och högskolor. Akademiska hus äger en rad fastigheter där olika universitet och högskolor hyr in sig. Med en hyressättning enligt principen om kostnadsbestämd hyra är det stor risk att kostnaderna för hyra hotar det akademiska arbetet. Enligt artikeln ska arbetet i Akademiska hus bedrivas på ”affärsmässig grund och generera marknadsmässig avkastning genom en hyressättning som beaktar verksamhetens risk”. Det tolkas som att hyran ska höjas mest möjligt. Så mycket att arbetet i fastigheterna hotas.
”Risken är stor att ingen har råd att bo varken i nybygge eller i nyrenoverade fastigheter. Samma problematik ser ut att hota universitet och högskolor.”
Ett annat sätt att beskriva den sortens hyra är att använda termen ”marknadshyra”. Hyresgästföreningen har länge kämpat mot marknadshyror i bostäder. Risken är stor att ingen har råd att bo varken i nybygge eller i nyrenoverade fastigheter. Samma problematik ser ut att hota universitet och högskolor. Vi riskerar att få fina universitet och högskolor utan aktivitet.
Men. Det finns ett annat sätt att tänka och tolka allt detta med marknadsmässig hyressättning. Det visar och argumenterar jag för nedan.
Den som köper en ny bil vet att bilen inom ganska kort tid kommer att förlora en stor del av värdet. Det sägs att det kan kosta uppåt 100 lax att bara åka den korta vägen hem från försäljaren. I en vanlig bil. Motsatt vet den som köper en fastighet att fastigheten inom ganska kort tid kommer att öka i värde.
Jämförelsen är intressant när det gäller att hyra. Hyr man en bil, betalar man för slitage och underhåll, och man bidrar till att ägaren kan förränta det kapital som är bundet i bilen. En rimlig solidarisk princip. Man delar på kostnaderna. Hyr man en bostad (eller en fastighet) betalar man också en kostnadsbestämd hyra, en marknadshyra. Man betalar för slitage och underhåll och man bidrar till att ägaren kan förränta det kapital som är bundet i fastigheten. Men fastigheter ökar i värde, så mycket att ägaren egentligen inte hade behövt ta ut någon hyra alls.
Denna negativa värdeminskning ingår dock inte i en kostnadsbestämd hyressättning, en marknadshyra. Ägaren inkasserar värdeökningen. Katjing! Frågan är om det är rimligt att kalla det marknadshyra när marknadens viktigaste mekanism, utbud och efterfrågan, inklusive de värdeökningar som sker på fastighetsmarknaden, inte iakttas.
Det vore en politisk manifestation av rang om Akademiska hus tog tillfället i akt som offentlig fastighetsägare att inse inte bara sitt demokratiska ansvar mot folket, utan även rimligheten i att anamma ett alternativt sätt att tolka orden ”affärsmässig grund och generera marknadsmässig avkastning genom en hyressättning som beaktar verksamhetens risk”.
”Risken för fastigheternas värdeminskning förefaller obefintlig och det vore därför rimligt att använda en hyressättning där även fastigheternas värdeökning inräknades när hyran sätts. Precis som när man hyr en bil.”
Risken för fastigheternas värdeminskning förefaller obefintlig och det vore därför rimligt att använda en hyressättning där även fastigheternas värdeökning inräknades när hyran sätts. Precis som när man hyr en bil.
Ett vanligt argument emot detta är att ingen vet om fastigheterna faktiskt kommer att öka i värde. Å ena sidan är det naturligtvis sant att det är svårt att sia. Särskilt om framtiden. Men det gäller även för bilar. Å andra sidan visar statistik från Statistikmyndigheten SCB, att fastigheter över en period ökar ganska mycket i värde.
Samma budskap ses i artikeln ”Hög efterfrågan på industrifastigheter” på nätsajten formue.se (notera att formue betyder förmögenhet på danska och norska). Bland annat presenteras en graf som visar värdeökningen över tid för olika typer av fastigheter. Inte som argument för en alternativ hyressättning, nej-nej. Som argument för hur bra investering det är att bygga och äga en fastighet; detta gäller särskilt industrifastigheter.
Det senare blir alltså ytterligare ett argument för att en kostnadsbestämd hyressättning, en marknadshyra, ska ta hänsyn även till fastighetens värdeökning. Det förklarar dessutom hur det kan finnas ett så enormt nationellt och internationellt behov av nya fula industribyggnader och nya pampiga huvudkontor. De är en bra investering som ger ökade lånemöjligheter.
”I fallet Akademiska hus ger det dock varken bättre undervisning, forskning eller samverkan att universitetsledningen sitter i ett skrytbygge som Segerstedthuset i Uppsala.”
I fallet Akademiska hus ger det dock varken bättre undervisning, forskning eller samverkan att universitetsledningen sitter i ett skrytbygge som Segerstedthuset i Uppsala.
Enligt min uppfattning kan man veta lika säkert att värdet på en fastighet går upp över tid som man kan veta att en bil förlorar i värde över tid. Det är ett starkt argument för att låta värdeökningen ingå i hyressättningen under beteckningen marknadshyra. I sammanhanget är det dessutom säkert att en långivares och en fastighetsägares gemensamma förhoppning om och tro på att värdet går upp är det som ger en fastighetsägare möjligheten att låna mer pengar och bygga mer. I sin tur var det kanske det främsta argumentet för att över huvud taget bygga eller förvärva fastigheten.
Alternativt kan man jämföra fastighetsbranchen med ett gigantiskt pyramidspel som även det bygger på förhoppningar och tro. Jämför tidigare rättegången mot Bernie Madoff som greps i en enorm härva av pyramidspel med hedgefonder. Jämför pågående rättegången mot Donald Trump som enligt rätten i New York har överskattat värdet av sina fastigheter – vilket har ökat hans kreditvärdighet. Och jämför det gigantiska kinesiska fastighetsbolaget Evergrande vars fastigheter plötsligen inte anses lika värdefulla som tidigare, vilket ger bolaget enorma problem eftersom många långivare nu vill ha tillbaka sina pengar.
”Om man äger sin fastighet och vill flytta från den ena till den andra spelar det ingen roll om två jämförbara fastigheter har ett värde på en krona eller en miljard. Samma sak gäller för det universitet eller den högskola som har sina aktiviteter i en fastighet och vill flytta til en annan.”
I sammanhanget är det kanske intressant att komma ihåg att värdeökningen bara är relevant för den som vill sälja sin fastighet eller den som vill belåna den. Om man äger sin fastighet och vill flytta från den ena till den andra spelar det ingen roll om två jämförbara fastigheter har ett värde på en krona eller en miljard. Samma sak gäller för det universitet eller den högskola som har sina aktiviteter i en fastighet och vill flytta til en annan.
Ser man lite längre ut i verkligheten, ser man dessutom att ju högre fastighetsvärde, desto svårare är det att ta sig in på marknaden för den som för första gången vill köpa. Det påminner ganska mycket om att ju högre utbildning det krävs för att få ett i övrigt kanske ganska lågpraktiskt yrke som till exempel advokat, läkare eller präst, desto svårare blir det för den som för första gången vill ta sig in på arbetsmarknaden. Är man väl inne på respektive marknad, har man i förväg det kapital som krävs, nämligen en fastighet respektive ett jobb.
Marknadshyra är bara en eufemism. I den tappning som används nu är marknadshyra inte en hyra som sätts enligt marknadens principer, inklusive principen om utbud och efterfrågan och inklusive de värdeökningar som sker på fastighetsmarknaden. Marknadshyra är en eufemism för att pengarna ska strömma obehindrat till dem som redan har alldeles för mycket på bekostnad av till exempel universitets och högskolors möjlighet att bedriva inte bara sin primära uppgift, undervisning, utan dessutom sin sekundära uppgift forskning och samverkan.
”Om arbetet i Akademiska Hus ska bedrivas på ”affärsmässig grund och generera marknadsmässig avkastning genom en hyressättning som beaktar verksamhetens risk” är det ett logiskt krav att fastigheternas värdeökning inräknas när marknadshyran sätts.”
Men kom i håg att ordet eufemism i sig är en eufemism. Om arbetet i Akademiska Hus ska bedrivas på ”affärsmässig grund och generera marknadsmässig avkastning genom en hyressättning som beaktar verksamhetens risk” är det ett logiskt krav att fastigheternas värdeökning inräknas när marknadshyran sätts.
