Man kan tycka att marken borde skaka under Akademiska Hus efter Autonomiutredningens förslag att alla lärosätena tillsammans ska äga koncernen (Universitetsläraren nr 20/2008).
Men Mikael Lundström, ny vd sedan årsskiftet, verkar lugn.
– Den stora frågan är om lärosätena ska bli självständiga från staten, frågan om Akademiska Hus är underordnad i utredningen, säger han.
Alltså: Det är osäkert om utredningens huvudförslag blir verklighet och därmed ännu osäkrare hur det blir med delförslaget som gäller Akademiska Hus.
Vi träffas på koncernens huvudkontor på Stampgatan i centrala Göteborg, där man just håller på att bygga om, det är kartonger överallt och allmänt rörigt.
Mikael Lundström är från Norrköping, civilingenjör från Väg och vatten vid KTH, och han har arbetat hela sitt yrkesliv i fastighetsbranschen. Han var tidigare regiondirektör för Akademiska Hus Syd och har bott i Skåne i 20 år. Han har fortfarande familjen kvar i Bjärred och en övernattningslägenhet i Göteborg.
Om Autonomiutredningens förslag gick igenom skulle det inte innebära något dråpslag mot Akademiska Hus verksamhet anser han, men han är ändå av flera anledningar tveksam till förslaget.
– Det är alltid knepigt att ägas av sina kunder. I utlandet finns exempel på sådana konstruktioner och det kan bli att lärosätena satsar på den egna verksamheten hellre än att underhålla fastigheterna.
Han ifrågasätter att lärosätena skulle investera tillräckligt för framtiden om lärosätena själva ägde Akademiska Hus.
Mikael Lundström poängterar att det också finns risker med att äga fastigheter och att en anledning till att koncernen finns är förmåga att ta sådana risker.
– Det kan hända tråkigheter som här i Göteborg när en hel fastighet får sättningar och det kostar 30–40 miljoner att räta upp den. Eller när man plötsligt står med stora lokaler som är svåra att hyra ut, som nu med före detta Pedagogen i Mölndal utanför Göteborg.
Han påpekar också att i Autonomiutredningen anges klart att syftet med att lärosätena skulle äga koncernen inte skulle vara lägre hyror utan att ge dem -kreditvärdighet.
Dessutom hävdar Mikael Lundström att Akademiska Hus med andra ägare troligen skulle få sämre kreditvärdighet, idag har koncernen mycket bra ”rating” – det är billigt att låna för den.
– Det beror att vi har staten som ägare, men också på att vi har så långsiktiga hyresgäster.
Skulle förslaget bli verklighet kommer lärosätena att äga andelar i form av aktier i holdingbolaget.
– Det är i så fall de aktierna som skulle belånas om ett lärosäte behöver mera pengar, säger Mikael Lundström.
Frågetecknen kring Autonomiutredningens förslag är många.
– Det här är en stor fråga, och utredningen påpekar också att den måste utredas vidare.
Dominerar marknaden
Akademiska Hus är solitt och den senaste finanskrisen har ännu inte berört koncernen i någon högre utsträckning.
– Generellt är vi gynnade och vi har behållit vår höga ranking. Vi har hög soliditet och är inte drabbade.
Koncernen är en av Sveriges absolut största fastighets-ägare med fastigheter värda 47–48 miljarder på 32 orter från Kiruna i norr till Malmö i söder. I första hand är det naturligtvis lokaler för högskolor och universitet, 85–90 procent av kunderna är lärosäten. Men koncernen har även en del andra lokaler.
– När vi bygger nytt för lärosätena tar vi hand om de gamla lokalerna och hyr ut dem. Primärt vill vi hyra ut till forskningsverksamhet och liknande. Men det blir också alltmer lokaler till kringverksamhet som lärosätena vill ha, som restauranger och idrottshallar.
Akademiska Hus har cirka 70 procent av marknaden för lärosäteslokaler och är därmed helt dominerande uthyrare. Och då ska man betänka att vissa av de regionala högskolorna är viktiga lokala satsningar så kommunerna har själva byggt lokaler till dem.
Men Mikael Lundström passar på frågan om hur mycket makt koncernens vd har i högskolevärlden.
– Universiteten och Akademiska Hus har så långvariga förhållanden så vi är i hög grad beroende av dialog. Vi måste ha ett förtroendefullt förhållande, vi kan inte styra våra kunder, säger han.
På frågan om lärosätenas återkommande synpunkter på hyresnivåerna ger han de förväntade svaren:
Han säger att det är kartlagt att hyresnivåerna inte generellt är högre än konkurrenternas och att en så stor del av vinsten går tillbaka till statskassan inte egentligen påverkar lärosätenas ekonomi.
– Anslagen är ju beräknade för att täcka också lokalkostnaderna och även om lärosätena själva ägde fastigheterna måste de betala kostnaderna för dem, säger han.
Bygger mer än någonsin
Mikael Lundström verkar tillfreds med koncernens inriktning.
– Det är stimulerande att jobba så långsiktigt, sitta och planera för långa tider framåt och inte för nästa kvartal som på många andra håll inom fastighetsbranschen, säger han.
Men långsiktigheten innebär inte stillastående, högskolevärlden förändras snabbt vilket också återspeglar sig i Akademiska Hus verksamhet.
– Man trodde att expansionen i högskoleväsendet var över och att utvecklingen avstannat och att man inte skulle bygga så mycket. Men tvärtom bygger vi nu mer än någonsin.
Akademiska Hus har stora byggen på gång främst i Stockholm och i Uppsala, vid både SLU och Uppsala universitet.
Mikael Lundström anser att det finns mycket att göra på alla studieorter. Det är fråga om att bygga effektivare -lokaler, både nybyggen och att bygga om gamla lokaler.
– Många studiemiljöer är inte bra. Vi har börjat titta på hur det är för studenterna, det finns en hel del 60-talsmiljöer som inte är så roliga. De passar inte för dagens behov, med till exempel trådlösa nätverk och bärbara datorer, som kräver en helt annan typ av lokaler.
Inför framtiden har Mikael Lundström tre målsättningar för Akademiska Hus.
1. Vara mera proaktiva, ta en mer aktiv roll och i hög grad fungera som rådgivare, inte bara leverantör.
– Svenska campus är ganska ensidiga med mest undervisningslokaler, säger han, som vill se en utveckling mot bredare service och kompletterande verksamhet på campusområdena.
2. Bättre koll på de 300 000 personer som arbetar i lokaler som Akademiska Hus hyr ut, det innefattar forskare, lärare, studenter och administrativ personal.
– Vi vill ha en dialog med intressegrupper och ännu bättre förstå deras verklighet, vad de har för behov.
3. Bättre samordning inom koncernen, utnyttja stordriftsfördelarna för att det inte ska bli press uppåt på hyrorna.
Mikael Lundström reflekterar över att Akademiska Hus spelar en stor roll i att påverka stadsbilden i många svenska städer. Dels för att koncernen är Sveriges största byggherre som varje år bygger för i genomsnitt två miljarder kronor, dels för att dess tidsperspektiv är långsiktiga.
– Ambitionen är att satsa på beständiga material och god arkitektur. Utbildningsbyggnader är symboler för kunskap och framtidstro, säger han.
PER-OLOF ELIASSON
